文／羅啟恆

分租前，租賃契約看仔細，生活公約說明白，別讓二房東成了「惡」房東！

案例：大雄今年剛從南部某大學畢業，因為看好北部就業機會較多，所以決定到台北工作。但因為剛畢業，手頭不寬裕，又不想增加家裡的負擔，因此打算先暫時與別人分租公寓，以節省房租支出。

這天，大雄瀏覽租屋的網站時發現，工作地點附近有人願意分租房間，所以當天下午即與出租人技安連絡看房子。該出租的房屋是全新裝潢，屋內電器家具一應俱全，地點離大雄的公司只有五分鐘路程，附近飲食又方便，加上技安看起來很好相處，而且重點是租金合理，大雄心想「真的是賺到了」！因此，當下便與技安簽訂租約。

大雄搬進去沒多久，便發現技安的衛生及生活習慣很差，屋內經常不打掃，且時常三更半夜音樂還開得很大聲。更嚴重的是，大雄向技安反應房間冷氣故障，請技安找人修理，技安都只有回應「會請原房東來處理」藉詞拖延！眼看天氣越來越熱，沒冷氣的日子真的很難受，真不知該如何是好？

解析：
一、在本案例中，技安就是所謂的「二房東」，而在類此案例之法律關係中，首先應注意的，係二房東有無轉租之權限？依民法第四百四十三條之規定，原則上二房東是可以轉租的，但若原房東有禁止轉租之約定，則將來原房東可以依此為理由終止與二房東之租約，並要求「二房客」搬離，如此一來，則房客的權益將受到損失。為避免此類情形發生，通常次承租人與二房東在簽訂租約時，可要求二房東出示其與房東所訂的租約，看看原租約租期還有多久？原租約中有沒有禁止轉租的約定？

二、二房東在法律上之地位有二：
1.二房東與原出租人（即房屋所有權人）：二房東之地位為承租人，所有法
律上關於承租人之規定，均適用於二房東與原出租人間。
2.二房東與次承租人（即本案例中大雄）：二房東之地位為出租人，所有法律上關於出租人之規定，均適用於二房東與次承租人間。
本案例中，大雄向技安反應房間冷氣故障，請技安找人修理，技安卻回應「會請原房東來處理」，這是沒有道理的！因為此時技安是站在出租人之立場，依民法第四百二十九條之規定，技安負有修繕之義務，豈可將修繕義務推給原房東？故本案例中大雄可限期催告技安履行修繕義務，若技安於期限內仍不為修繕者，大雄得自行修繕，而請求技安償還其費用，或於次月之租金中扣除修繕費用。或逕以此理由終止租約。

三、至於技安衛生及生活習慣很差的問題，大雄恐怕只能婉言相勸，請技安尊重他人的安寧及生活空間。若技安仍不改善，大雄也只能於租約到期後，另覓其他合適的地方居住。

參考法條：
民法第四百二十九條（出租人之修繕義務﹞租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
第四百三十條（修繕義務不履行之效力）租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限催告出租人修繕。如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕，而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。
第四百四十三條（租賃物之轉租）承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租他人。
承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。
第四百四十四條（轉租之效力）承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。
因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。

結論：
所謂「在家靠父母，出外靠朋友」！與他人分租房屋，雖然能降低不少經濟上之負擔，且若遇上好的室友，彼此在生活上亦可相互照應。但有時畢竟生活習慣差異太大，勉強同住一個屋簷下，只會增加生活上的不便及痛苦！所以，分租前應審慎評估，最好分租或合租之人為熟悉之親友，否則應於承租時將生活公約於契約上詳細載明，以避免日後因生活習慣之差異而造成彼此的不諒解。