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北大特區vs林口新市鎮 
2007/7/16 下午 03:11:00
同樣位於北縣外圍,同樣屬於低密度重劃區。這幾年,同為房市明星區的台北大學特定區及林口新市鎮,各自有其地段的特殊性及發展利基,也各有其限制及問題。對於有意在大台北郊區置產的消費者來說,到底是選林口新市鎮,還是北大特定區?

最近最流行的話題,顯然就是『M型社會』。姑且不論台灣是否真朝日本趨勢大師大前研一預言的新社會型態演化,至少就近期房地產市場的發展來看,都會區房市,無論產品或價格,確實明顯朝兩極化,也就是所謂M型化演變。

影響所致,對一般購屋大眾來說,在大台北都會區置產,快要變成不可能的任務。而近年房市供給可觀,然價格仍相對稍低的台北大學特定區及林口新市鎮,就成為近期部份消費者的購屋區域新選擇。

不過這時候難題就來了。兩個區域確有許多相似之處,現階段地段價值及發展潛力也不相上下;到底選哪一區置產,才是聰明的抉擇?有鑑於此,本刊即針對這北縣兩大重劃區,來個『超級比一比』,看看孰優孰劣?

林口新市鎮VS.北大特定區

一、沿革

廣義範圍含林口、新莊、泰山、五股,桃園龜山、蘆竹及桃市等區的林口新市鎮,五八年即著手規劃,乃全台最早的重劃區。真正計劃的重心,則是在中山高以北的林口台地,及南側的龜山兩區。由於長年東北季風吹拂,本區不利農耕,部分區塊是早期軍隊駐紮所在。

台北大學特定區,顧名思義就是因台北大學而生。本特定區八六年開始即進行區段徵收,實際範圍則橫跨三峽鎮及樹林柑園地區。據在地人透露,該區早期屬大漢溪流域,土地多事農耕。

二、交通建設

在郊區置產,最重要的考量點就是交通。這點,林口新市鎮和北大特定區都有各自的利基。林口新市鎮除中山高林口交流道外,主要是已開始動工興建的機場捷運線;北大特定區目前則是北二高三鶯交流道及捷運土城線接駁,未來則仍寄望土城線再向南延伸的三鶯線,能早日定案。

三、房市發展

林口新市鎮和北大特定區,都是九三年北縣政府祭出重劃地標售政策中的主角。就林口部分,該次標售的基地,大多都是位於文化二路以西,也就是第三期範圍。而北大特定區,雖土地標售是同時進行,不過因三峽房價行情優於樹林柑園,加上較為接近北大校園,因此標售初期,三峽段土地較受青睞。

而兩區房市,就在九三年土地標售啟動後,明顯出現價量齊揚的情況。仔細比較,則北大特區推案第一波高峰,約是九三年下半年,以預售案為主;林口方面則因相對範圍較大,開發商疑慮較多,直到九四年後,才有較明顯的供給擴張。

或許是短期供給量遽增使然,約九四年間,兩區都出現價格回檔,直到九五年後,大台北精華區土地短缺議題延燒,兩區房市發展才又逐漸穩定。今年,兩區又出現新一波的供給高潮。產品方面,北大特定區以大樓為主,格局則算多元;林口部分則因容積率限定較低的住一、二用地不少,因此透天產品能見度稍高,大樓部分近期則有四房產品激增的狀況。

展望未來,北大特定區內土地大多已標售出去,林口新市鎮則還有不少土地待標;這點會不會是未來兩區房價走勢的潛在因素,值得持續觀察。不過今年來看,兩區房價仍是微幅攀升的態勢。

※結論:兩區各擅勝場 切記貨比三家

基本上,無論北大特定區或林口新市鎮,其實各有其優點及問題。交通上,林口則稍佔優勢,因為機場捷運已動工。學區方面,北大特定區的大學城風貌,要比林口稍強,新設的桃子腳完全中小學,更是受矚目的明星級學校。實際的公共建設發展和生活機能部分,兩區半斤八兩,目前都得靠發展較成熟的舊市區支應。

北大特定區目前的問題是,一方面台北大學本身校舍興建及正式全面遷校的時程,都直接攸關區域建設的成型,另一方面,原本低密度規劃,因為大面積及限時容積獎勵之故,而變成大樓櫛比鱗次;原本的公共建設規劃,是否能消化這比預期更多的遷入人口,恐怕是區域發展的一大隱憂。

林口新市鎮方面,最重要的問題則還是新市鎮三、四期公共建設發展遲滯;這點相對於北大特定區,顯得更加困窘。當然,林口地區氣候相對仍較為潮濕,冬季仍多霧,也是考慮在該區購屋的消費者,必須有心理準備的。

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